EVERYTHING YOU NEED TO KNOW ABOUT LOANS IN CYPRUS

(Greek text follows)

Want to take the big step of buying a home but not knowing enough details about the process and the paperwork needed?

First of all, all Credit Institutions in Cyprus must follow the guideline of the Central Bank of Cyprus, (Feb.2017) for the granting of new loans, which aimed to establish best practices in the application evaluation procedures, to provide an indicative list of documents and convey the minimum requirements regarding the creditworthiness of borrowers. In addition to this directive there is a directive on transparency, risk warnings, etc.

Below we provide the main information but emphasizing that there are some differences in handling, schedules and flexibility from different banks.

The process of obtaining a loan usually takes 1 month, but it can be quite complicated and time consuming. If you are not well informed you may fall into many traps and make wrong decisions by choosing, for example, a high interest rate.
The basic criterion that largely determines the conditions for obtaining a loan is income, creditworthiness and the value of collateral.

The amount of mortgage financing is 80% of the value of the property for Cypriots and people who have lived in Cyprus for more than 5 years.  In other cases  the loan rate is 70%, eg residents of third countries.
The repayment period of the loan is determined by the installment you can repay each month and the type of interest rate. At the end of the loan, the age of the first borrower should not exceed 65 years, a criterion which can be changed from bank to bank.

The loan interest rate can be fixed or floating. The Fixed Remains unchanged for an agreed period of time, while the Floating is set based on the Euribor reference rate (which varies) plus a spread, which remains constant throughout the duration of the loan.
Banks give the option of combining fixed and floating interest rates. For example, a mortgage package might be fixed for 3.5 or 10 years and then change to floating interest rate for the rest of the loan period.

The actual cost of borrowing is also shaped by "hidden" costs, such as contractual interest and default interest, and expenses and other expenses.
The APR (Total Annual Percentage Rate) is the total actual cost of the loan translated into an interest rate and includes the interest rate and its various costs, such as stamps, document costs, mortgage fees.  It is a good comparison measure for choosing the Mortgage loan between different Mortgage Plans of one bank or from various banks.

In addition, the choice of mortgage package should take into account the possibility of early full repayment, the possibility of flexibility in case of change of financial situation, life and fire insurance coverage, and their cost and the possibility of interest payment or grace period.

Usually the required documents are:

- ID card
- Recent Utility Bill
- Consolidated and detailed statement  of Social Insurance
- Completion of  CPS (Statement of Personal Financial Data)
For Individuals - Employees:
(i) Original payroll statements for the last three (3) months and
(ii) Supporting documents for any other fixed income, for example, alimony income, interest income, real estate income, welfare income.

Natural persons - Self employed:

(i) Proof of income from the applicant's accountant or auditor,
 or (ii) Social security declaration,
(iii) If they are registered in the Value Added Tax (VAT) registers, a copy of the VAT returns submitted from the date of the last balance sheet,
(iv) Supporting documents for any other income and
(v) Tax return.

Financial institutions have access to the ARTEMIS System which maintains a record of the financial behavior of individuals and legal entities. The data is obtained from all  the banks and is accessible to all banks. So someone having eg a non performing  loan in a bank, other banks easily learn the information.

Regarding the collateral property, the approval process requires:

- Documents proving the purpose of the loan, for example a written offer or invoices or a private purchase agreement.
- Title Deed,
- Topographic diagram and floor plans.
- Property separation agreement (if applicable)
- Urban planning and  building permit
- Proof of downpayment
- Letter of intent to release the mortgaged property from the current owner and a letter of intent to release the mortgage from the credit institution as a mortgage lender, if applicable.
- In case of construction or completion of the construction or renovation of a property, a detailed schedule and cost analysis signed by a civil engineer or architect.

The bank having the title deed  sends an approved valuer to prepare a valuation report of the property, which will be the basis for lending.

The collaterals that are mainly required are the following: 

- Mortgage on the property
- Life insurance
- Fire Insurance
- Spouse guarantee
- Any other collateral  that the bank deems it may request depending on the case under consideration.

In most cases, the amount of the loan and the interest rates as well as the terms on which a mortgage loan is obtained vary from bank to bank. One who will be involved in a loan agreement for several years is worth considering the various housing plans of the banks to decide accordingly, and then secure a relevant pre-approval. This is a letter from the Bank confirming the eligibility of the applicant for a mortgage. It  indicates the seriousness of the buyer towards the seller, and with a reliable professional broker he can start the buying process and negotiate a better purchase price of the property.

RE/MAX is always at the disposal of the customers, offering excellent service in the whole process of finding a property, negotiating, and guidance to the final title deed transfer.

ΤΑ ΠΑΝΤΑ ΠΕΡΙ ΔΑΝΕΙΣΜΟΥ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ

Θέλεις να κάνεις το μεγάλο βήμα να δανειστείς για να αγοράσεις σπίτι, αλλά δεν γνωρίζεις αρκετά για τη διαδικασία και τα έγγραφα που χρειάζονται; 

Kατ’ αρχάς όλα τα Πιστωτικά Ιδρύματα τις Κύπρου πρέπει να ακολουθούν την κατευθυντήρια οδηγία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, (Φεβ.2017) για τις χορηγήσεις νέων δανείων, που σκοπό είχε τη θέσπιση βέλτιστων πρακτικών κατά   τις διαδικασίες αξιολόγησης αιτήσεων, να παρέχει ενδεικτικό κατάλογο των δικαιολογητικών και να μεταφέρει τις ελάχιστες απαιτήσεις αναφορικά με την πιστοληπτική δυνατότητα των δανειοληπτών. Πιο κάτω παρέχουμε τις πιο κύριες πληροφορίες τονίζοντας ότι υπάρχουν μερικές διαφορές χειρισμού, χρονοδιαγραμμάτων και ευελιξίας από διαφορετικές τράπεζες. 

Η διαδικασία έγκρισης του δανείου συνήθως διαρκεί 1,5 μήνα, μπορεί όμως να γίνει αρκετά περίπλοκη και χρονοβόρα. Εάν δεν είσαι καλά ενημερωμένος ενδέχεται να πέσεις σε πολλές παγίδες και να πάρεις λανθασμένες αποφάσεις επιλέγοντας, για παράδειγμα, ένα υψηλό επιτόκιο.

Το βασικό κριτήριο που καθορίζει εν πολλοίς  τις προϋποθέσεις για την απόκτηση δανείου  είναι το εισόδημα, η πιστοληπτική ικανότητα και η αξία εξασφάλισης. 

1. Το ποσό της χρηματοδότησης στεγαστικού δανείου είναι το 80% της αξίας του ακινήτου για Κύπριους και άτομα που διαμένουν στην Κύπρο για πάνω από 5 χρόνια  και στις υπόλοιπες περιπτώσεις που το ποσοστό δανειοδότησης ανέρχεται στο 70% πχ κάτοικοι τρίων χωρών.

2. Η διάρκεια αποπληρωμής του δανείου καθορίζεται από τη δόση που μπορείς να αποπληρώνεις κάθε μήνα και το είδος του επιτοκίου. Στη λήξη του δανείου η ηλικία του πρωτοοφειλέτη δεν πρέπει να ξεπερνά το 65ο έτος, κριτήριο το οποίο μπορεί να μεταβληθεί από τράπεζα σε τράπεζα.

3. Το επιτόκιο του δανείου μπορεί να είναι σταθερό ή κυμαινόμενο. Το Σταθερό παραμένει το ίδιο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ενώ το κυμαινόμενο είναι με βάση το επιτόκιο αναφοράς Euribor (το οποίο μεταβάλλεται) πλέον ενός περιθωρίου (margin), που παραμένει σταθερό κατα τη διάρκεια του δανείου. Ο πελάτης έχει την επιλογή ανάμεσα σε σταθερό και κυμαινόμενο επιτόκιο. 

4. Η τράπεζα λαμβάνει υπόψιν ένα συγκεκριμμένο αριθμό για τα ‘μηνιαία έξοδα επιβίωσης’ για κάθε ζευγάρι, τα οποία αφαιρεί από τα εισοδήματα τους για δικούς της σκοπούς υπολογισμού του καθαρού εισοδήματος τους, έτσι ώστε να αποφύγει τον υπερδανεισμό και την ανικανότητα αποπληρωμής των δανειστών.

Ένας πελάτης θα πρέπει να λάβει υπόψιν και τα “κρυφά” κόστη δανεισμού, όπως είναι οι συμβατικοί τόκοι και οι τόκοι υπερημερίας, καθώς και τα έξοδα και οι λοιπές δαπάνες.
Το ΣΕΠΕ (Συνολικό Ετήσιο Πραγματικό Επιτόκιο) είναι το συνολικό πραγματικό  κόστος του δανείου μεταφρασμένο σε επιτόκιο και περιλαμβάνει το επιτόκιο και τα διάφορα έξοδα του, όπως χαρτόσημα, έξοδα εγγράφων, υποθηκευτικά.  Είναι ένα καλό μέτρο σύγκρισης για επιλογή του Στεγαστικού δανείου ανάμεσα από διάφορα Στεγαστικά Σχέδια μιας τράπεζας ή από άλλες τράπεζες.
Επιπλέον, στην επιλογή του πακέτου στεγαστικού δανείου θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και η δυνατότητα πρόωρης ολικής αποπληρωμής, η δυνατότητα ευελιξίας σε περίπτωση αλλαγής της οικονομικής κατάστασης, η ασφαλιστική κάλυψη ζωής και πυρός, και το κόστος τους και η δυνατότητα τοκοπληρωμής ή περιόδου χάριτος.

Συνήθως τα δικαιολογητικά που απαιτούνται είναι:

- Ταυτότητα

- Λογαριασμό Κοινής Ωφελείας

- Συγκεντρωτική και αναλυτική κατάσταση Κοινωνικών Ασφαλίσεων

- Συμπλήρωση ΚΠΟΣ (Κατάσταση Προσωπικών Οικονομικών στοιχείων)

Για Φυσικά πρόσωπα - υπάλληλοι: 

- (i) Πρωτότυπα εκκαθαριστικά μισθοδοσίας για τους τελευταίους τρεις (3) μήνες και 

- (ii) Δικαιολογητικά έγγραφα για οποιοδήποτε άλλο σταθερό εισόδημα, για παράδειγμα, εισόδημα διατροφής, έσοδα από τόκους, έσοδα από ακίνητη περιουσία, έσοδα από επιδόματα πρόνοιας. 

Φυσικά πρόσωπα - Αυτοεργοδοτούμενοι: 

- (i) Βεβαίωση εισοδήματος από τον λογιστή ή ελεγκτή του αιτητή, 

- ή (ii) Δήλωση κοινωνικών ασφαλίσεων, 

- (iii) Εάν είναι εγγεγραμμένοι στα μητρώα του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ), αντίγραφο των δηλώσεων ΦΠΑ που υποβλήθηκαν από την ημερομηνία του τελευταίου ισολογισμού, 

- (iv) Δικαιολογητικά έγγραφα για οποιοδήποτε άλλο εισόδημα και

-  (v) Φορολογική δήλωση.

Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν πρόσβαση στο Σύστημα ΑΡΤΕΜΙΣ το οποίο διατηρεί αρχείο με την οικονομική συμπεριφορά φυσικών και νομικών προσώπων. Τα στοιχεία  αντλούνται  από τις τράπεζες και έχουν πρόσβαση όλες οι τράπεζες. Ετσι κάποιος που έχει προβληματικό δάνειο σε μια τράπεζα, εύκολα μαθαίνουν λτην πληροφόρηση και οι άλλες τράπεζες.

Σχετικά με το ακίνητο εξασφάλισης, για τη διαδικασία έγκρισης απαιτούνται:

- Έγγραφα που αποδεικνύουν το σκοπό του δανείου, για παράδειγμα γραπτή προσφορά ή προτιμολόγια ή ιδιωτικό συμφωνητικό για την αγορά. 

 -Τίτλος ιδιοκτησίας, 

- Τοπογραφικό διάγραμμα και οι κατόψεις.

- Συμφωνία διαχωρισμού ακινήτου (αν ισχύει)

- Πολεοδομική, οικοδομική άδεια, κόστος (σε περίπτωση ανέγερσης οικίας)

- Aπόδειξη προκαταβολής

- Επιστολή πρόθεσης αποδέσμευσης του ενυπόθηκου ακινήτου από το σημερινό ιδιοκτήτη και επιστολή πρόθεσης συναίνεσης για την αποδέσμευση από το πιστωτικό ίδρυμα ως ενυπόθηκος δανειστής, εάν εφαρμόζεται. 

- Στην περίπτωση ανέγερσης ή ολοκλήρωσης της ανέγερσης ή ανακαίνισης ακινήτου, λεπτομερή χρονοδιάγραμμα και ανάλυση κόστους υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα.

Η τράπεζα έχοντας τον τίτλο και τα σχετικά αποστέλλει εγκεκριμένο εκτιμητή για να συντάξει έκθεση εκτίμησης του ακινητου, η οποία θα είναι η βάση για τη δανειοδότηση.

Οι εξασφαλίσεις που απαιτούνται κυρίως είναι οι ακόλουθες:

- Υποθήκη επί του ακινήτου

- Ασφάλεια ζωής 

- Ασφάλεια πυρός 

- Προσωπική εγγύηση συζύγου

- Και οποιεσδήποτε άλλες κρίνει η τράπεζα ότι μπορεί να ζητήσει ανάλογα με την περίπτωση προς εξέταση.

Συνήθως, τα επιτόκια και οι όροι δανεισμού διαφέρουν από τράπεζα σε τράπεζα. Κάποιος που θα εμπλακεί σε μια σύμβαση δανείου για αρκετά χρόνια αξίζει τον κόπο να εξετάσει τα διάφορα στεγαστικά σχέδια των τραπεζών για  να αποφασίσει ανάλογα, και μετά να εξασφαλίσει μια σχετική προέγκριση. Αυτή είναι μια επιστολή από την Τράπεζα με την οποία βεβαιώνει την επιλεξιμότητα του αιτητή για λήψη στεγαστικού δανείου. Ετσι υποδηλώνεται η σοβαρότητα του αγοραστή έναντι του πωλητή,  και με ένα αξιόπιστο επαγγελματία μεσίτη μπορεί να ξεκινήσει τη διαδικασία αγοράς και να  διαπραγματευτεί και καλύτερη τιμή αγοράς του ακινήτου.

Η RE/MAX είναι πάντοτε στη διάθεση των πελατών προσφέροντας άριστη εξυπηρέτηση, στην όλη διαδικασία ανεύρεσης ακινήτου, διαπραγμάτευσης, και της τελικής μεταβίβασης.